משכנתא בתקופת הקורונה

משכנתא היא ההלוואה הכי גדולה ומשמעותית שלוקחים בחיים. המשכנתא בדרך כלל תלווה אותנו את רוב חיינו הבוגרים ועל כן חשוב לשים לב שלוקחים משכנתא שמותאמת לנו ואנחנו נוכל לעמוד בה, אחרת, אנחנו הולכים להצטער על כך ובגדול.

באופן בסיסי מאוד, אפשר להסתכל על משכנתא לפי שלושה פרמטרים

1. החזר חודשי

2. הון עצמי

3. ריבית

שלושת הפרמטרים הנ”ל קשורים זה לזה ויקבעו את אופי המשכנתא ואת הדרך שבה תשפיע על חיינו לאורך כל הדרך. שהבנק בודק את הבקשה הוא מנסה להעריך מה הסיכון שהוא לוקח על עצמו כאשר הוא נותן הלוואה ללקוח מסויים ומה הסיכוי שלו לקבל את הכסף בחזרה.

 

ההחזר החודשי הוא הרבה פעמים שיקול שלא נלקח בכובד הראש המתאים ואת התוצאות לכך ניתן לראות במיוחד בימי הקורנה שבה המציאות הכלכלית הביאה אנשים רבים לקיצוץ במשכורות ואף הפסקת עבודה של מספר חודשים. לקוח שבזמן רגיל היה משלם את ההחזר בקושי, מצא עצמו בבעיה רצינית בתקופת הקורונה. לאור המצב לקוחות רבים נאלצו להקפיא את המשכנתא ואף הגיעו לתשלומים חוזרים ואי פרעון. חשוב לשים לב שהתשלום החודשי שהולך לרדת בכל חודש לא חונק אותנו ומאפשר לנו מרווח תמרון מתאים.

ההון העצמי משפיע באופן משמעותי על גובה הריבית. ככל שההון העצמי שישלם הלקוח יהיה גבוהה יותר ככה הריביות יהיו נמוכות יותר. כאשר לוקחים משכנתא למעשה, הנכס שקנינו הוא בחזקת הבנק במידה ויש אי פירעון, הבנק רשאי למכור את הנכס ולכסות את ההלוואה. ככל שהלקוח שילם מכיסו יותר כסף ככה עולה הסיכוי שהלקוח יעמוד בתשלומים ובמידה ולא יעמוד, הנזק יהיה קטן יותר.

צרו איתנו קשר

הריבית היא הרבה פעמיים גורם מכריע בסופו של דבר לכדאיות המשכנתא. בהלוואה שיכולה להיפרש על 30 שנה ומגיע לסכומים של מאות אלפי ומיליוני שקלים, כל פסיק אחרי הנקודה בריבית יכול להיות מתורגם בסופו של דבר בעשרות ומאות אלפי שקלים שצריך להחזיר בנוסף לכסף שלווינו. במיוחד בתקופה הזו שיש בהלה בשוק ואי יציבות הבנקים שמאופייניים בתור גופים מאוד שמרנים מסתכלים בעין חשודה על כל לקוח ולקוח. הריבית שהבנק נותן שווה לפוטנציאל ההחזר של הלקוח או במילים אחרות, מה הסיכוי שהלקוח יחזיר את הכסף. ככל שלקוח נחשב ליותר בטוח בעיניי הבנק ככה הריביות שלו יהיו יותר נמוכות וההפך.

הבנק רוצה לוודא שהוא מלווה את כספו ללקוח שיעמוד בתשלומים שלו ולא יגיע למצב שהבנק לא מקבל את כספו בחזרה. על כן, הבנק בודק גם את ההתנהלות הפיננסית של אותו לקוח והBDI שלו כפי שדווח עליו בבנק ישראל. במידה וללקוח היו הוראות קבע / צ’קים שלא התקבלו או תיקי הוצאה לפועל, פשיטת רגל, או הגבלה, הריבית תעלה בהתאם ואף במקרים של BDI שלילי, הבנק פשוט יסרב לתת משכנתא.

 

חשוב מאוד להגיע בעת בקשת המשכנתא עם נתונים חיוביים בלבד ודירוג אשראי גבוהה וזאת על מנת לקבל את הריבית האופטימלית ולחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. מאז חוק נתוני האשראי החדש של בנק ישראל הגופים הפיננסים שמים דגש מיוחד על נתוני האשראי של הלקוחות והחוק למעשה מאפשר לבנקים בתהליך זריז ופשוט לקבל את כל המידע הצרכני על הלקוח ולסמן את הלקוחות הבעיתיים.

החדשות הטובות הן שהחוק גם מאפשר לחלק מבעלי הנתונים השליליים לשים את העבר מאחוריהם ולקבל התחלה חדשה. לקוחות שמוסרבים לקבלת משכנתא או מקבלים רק משכנתא עם ריביות גבוהות יכולים היום לעשות מהפך בנתוני האשראי שלהם, להשאיר את העבר מאחור ולהפוך את הסירוב לחיוב. יותר ויותר אנשי מקצוע מבינים את זה היום ומצליחים לאשר משכנתא ללקוחות שהיו מסורבים במשך כל חייהם.

חשוב להבין, כל נתון שלילי כמו הוראת קבע / צ’ק שלא התקבל או פיגור בתשלום הלוואה יוריד את הדירוג אשראי בעוד שנתונים חיובים כמו הוראת קבע / צק שכובדו יעלו את הדירוג. הבעיה היא ששיטת הדירוג אינה סימטרית ועל כן הוראת קבע שלא כובדה תוריד את הדירוג הרבה יותר מאשר הוראת קבע שכובדה תעלה את הדירוג.

מאוד מומלץ לבדוק את נתוני האשראי לפניי שפונים לקחת משכנתא בשביל לקבל אישור למשכנתא בתנאים הכי טובים שאפשר לקבל. יתרה מכך, ללקוחות עם BDI שלילי מומלץ ואף חובה לתקן את נתוני האשראי שלהם בשביל לקבל אישור למשכנתא ולא להישאר מסורבים ולשלם משכנתא של משהו אחר.

על מנת לבדוק ולתקן את נתוני האשראי מומלץ להיעזר בבעל מקצוע שמכיר את העבודה ויודע לתת מענה כראוי. כמו שהולכים לבית המשפט עם עורך דין, בתיקוני נתוני אשראי מומלץ מאוד להיעזר בבעל מקצוע שחלילה לא נעשה יותר נזק מתועלת.

צרו איתנו קשר